Zoom sur les tendances 2018 / Chroniques immobilières

L’immobilier, grâce à un business model fermement établi et un environnement de taux bas, a ces dernières années délivré aux investisseurs un retour sur investissement élevé. Et les actuelles projections macroéconomiques laissent penser que lesdits investisseurs seront encore bien récompensés dans les années qui viennent.

Pour autant, estime Amaury Evrard, associé, leader immobilier et infrastructure chez PwC Luxembourg, nous arrivons à ce qui semble être une fin de cycle influencée par le resserrement des politiques monétaires et l’irruption des Proptechs (property and technology companies).

Actuellement, avec des taux d’intérêt extrêmement bas, le statut d’investissement alternatif de l’immobilier s’est renforcé tant auprès des investisseurs globaux qui ont tous développé leurs pôles real asset – classe d’actifs dans laquelle on trouve principalement l’immobilier – que des particuliers. «Une tendance qui se vérifie, à des stades différents certes, dans les principaux marchés, américains, européens et asiatiques.»

Conséquence de cet attrait, beaucoup d’argent a afflué – et cela continue – dans le secteur. «Vu la demande, les valorisations sont très élevées. Supérieures même à celles observées avant la crise de Lehman Brothers», estime Amaury Evrard. «Mais comme ces valorisations sont supportées par une activité réelle, leurs niveaux restent supportables.»

Cette réévaluation constante incite cependant certains acteurs à de recentrer sur des produits de qualité supérieure, des produits capables de résister à un retournement économique. Ce qui aggrave le risque de surévaluation sur certains segments de marché.

D’où l’importance accrue de la gestion des risques dans le secteur immobilier. Dans le même temps, le business model – même s’il est fermement établi – évolue sous le double aiguillon de l’évolution des modes de vie et de consommation et des changements technologiques.

L’e-commerce ou le coworking, pour ne citer qu’eux, ont fait prendre conscience aux professionnels que les bâtiments d’aujourd’hui se doivent d’être adaptables afin de faire face à l’évolution de la demande qui est rapide et va en s’accélérant. «Un bâtiment de bureaux ne le restera peut-être pas toute sa vie. Un changement de destination, cela se prépare.»

Amaury Evrard, s’appuyant d’ailleurs sur l’enquête annuelle Emerging trends in real estate – The global outlook for 2018 menée par PwC en partenariat avec l’Urban Institute, décèle un changement d’approche. «On passe d’une approche « bricks and mortar » à des modèles de gestion opérationnelle active. L’immobilier évolue vers un modèle qui est moins centré sur la propriété que pour les services. C’est fondamental pour les investisseurs à la recherche d’innovation afin de prévenir une baisse des rendements.» Un risque réel car des surcapacités sont possibles en cas de bâtiments passifs. «Cela influence les modèles opérationnels. Les développeurs en tiennent compte. C’est cela l’immobilier actif.»

Cette évolution est accélérée par l’irruption de nouveaux entrants issus du monde de la technologie. Et de citer l’exemple de sociétés comme Airbnb «qui peuvent modifier rapidement le fonctionnement de l’immobilier traditionnel».

Disruptives, les nouvelles technologies peuvent l’être. Mais elles peuvent également venir au secours des professionnels dans la conception, la réalisation, la commercialisation ou encore l’entretien des immeubles.

Réalité virtuelle, impression 3D, réalité augmentée et autres drones sont de plus en plus utilisés par les professionnels.

Comment se situe le Luxembourg face à ces grandes tendances?

Les Proptechs se développent bien et la gestion active devient un sujet. «Clairement, on va vers un modèle de gestion plus active. Ce n’est peut-être pas encore aussi développé que sur d’autres marchés, mais la réflexion est en marche. Certes, l’urgence, vu la demande, reste de produire. Mais le fait que le marché luxembourgeois attire désormais des investisseurs globaux venus des quatre coins de la planète devrait accélérer la transition vers un marché plus mature et donc vers ce modèle actif.»